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促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán),是防控金融風險的重要內(nèi)容,也是備受各方關(guān)注的熱點話題。金融和房地產(chǎn)之間良性循環(huán)的形成,一方面,需要著力防范房地產(chǎn)泡沫風險,重點是控制居民杠桿率過快增長,嚴肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。另一方面,需要發(fā)揮金融工具的匹配性,支持租購并舉住房制度的建設。此外,還要創(chuàng)新金融產(chǎn)品和金融服務,利用不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品將住房租賃市場與金融市場有效銜接——
防范和化解金融風險,是一場輸不起的戰(zhàn)役。2017年中央經(jīng)濟工作會議提出,促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。其中,促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán),是防控金融風險的重要內(nèi)容。
作為高杠桿行業(yè),傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)離不開金融支持。銀行的“閘門”收緊,房地產(chǎn)業(yè)如何自處?金融和房地產(chǎn)形成良性循環(huán),成為市場關(guān)注的熱點話題。金融和房地產(chǎn)良性循環(huán),要求金融既要支持、促進房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展,支持房地產(chǎn)長效機制的建立,同時又不能助長投機和泡沫。
防范泡沫風險:嚴控資金違規(guī)入房市
2018年1月30日,全國社?;鹄硎聲硎麻L樓繼偉表示,房地產(chǎn)金融化是最重要的宏觀風險點之一。過去一段時間以來,中低收入階層通過投機性買房導致“加杠桿”較快,大量非住房貸款“暗度陳倉”流入房地產(chǎn)市場,其中消費貸款變相房貸的問題最為突出。同時總體看,涉房貸款占到銀行業(yè)貸款總額的40%以上,如此之高的集中度將給金融體系帶來隱患。
當下,銀行系統(tǒng)著力防范房地產(chǎn)泡沫風險,具體措施分兩個方面:一是抑制居民杠桿率,重點是控制居民杠桿率的過快增長,打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡等行為,嚴控個人貸款違規(guī)流入樓市。二是繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化,嚴肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。
與此同時,為了滿足購房者合理的購房需求,實行差別化房貸政策。具體看,針對樓市需求方,也就是購房者,控制其貸款成本及貸款的總體額度;對剛需、合理的改善性需求應予以適度支持;對投機性購房需求堅決抑制。住房信貸方面,在額度、利率上采取差別化政策。
針對樓市供給方,也就是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)端,金融業(yè)將堅決貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,嚴控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,不得向不符合相關(guān)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款。
支持租賃市場:發(fā)揮金融工具匹配性
黨的十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在這一基調(diào)下,中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型啟動。昔日“拿地賣房”模式舉步維艱,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇向“出售與持有運營并舉”轉(zhuǎn)型。中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)從增量向存量轉(zhuǎn)變的顯著變化。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松認為,房地產(chǎn)的長效機制是一個一攬子計劃,包含土地、金融、稅收等一系列工具。中國房地產(chǎn)市場的變化,將對金融行業(yè)產(chǎn)生很大影響。通過在交易、稅費、信貸等環(huán)節(jié)作適當?shù)南拗?,來管控房地產(chǎn)市場中的過度投機行為。同時房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨洗牌。房地產(chǎn)商有很大動力來探索新的融資方式。從金融角度看,銀行業(yè)也在思考新的商業(yè)模式。
2017年以來,以銀行為主的金融機構(gòu)正加速搶灘住房租賃市場。包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國交通銀行、中信銀行在內(nèi)的多家銀行“正規(guī)軍”已經(jīng)展開了對住房租賃市場的嘗試。
中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟日報記者采訪時表示,發(fā)展住房租賃市場,特別是長期租賃,需要發(fā)揮金融工具的匹配性。實現(xiàn)金融與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的新要求,核心就是從金融單邊支持房地產(chǎn)市場的擴張增長轉(zhuǎn)向支持租購并舉住房制度的建設。而在這個過程中,房地產(chǎn)健康發(fā)展的每一個環(huán)節(jié),都需要相應的金融工具來匹配和支撐,并通過資本市場形成閉環(huán),用市場機制來倒逼,用公開透明的信息披露以及持續(xù)的監(jiān)督和管理,來促使房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。
創(chuàng)新金融產(chǎn)品:租賃住房REITs走進風口
2017年年末,上海證券交易所傳來好消息,重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券經(jīng)上交所預審核通過,獲證監(jiān)會核準。這意味著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式“落地”。
上交所相關(guān)負責人表示,推動住房租賃企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券是近期交易所債券市場發(fā)展的工作重點之一。何亮宇向記者解釋,由于租賃房建設,尚不符合現(xiàn)行有效的開發(fā)貸政策,因此,住房租賃專項公司債,就是在租賃住房建設中替代開發(fā)貸的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。國務院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。住房租賃專項公司債券的“落地”,可為資本市場服務住房租賃行業(yè)發(fā)展積累有益經(jīng)驗,對加快推進住房租賃市場建設起到積極的示范效應。
與此同時,保利地產(chǎn)租賃住房REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)、旭輝地產(chǎn)租賃住房REITs獲批發(fā)行,標志著住房租賃市場與金融市場銜接,租賃住房REITs走進風口。租賃住房REITs是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講,就是以商業(yè)物業(yè)、住宅等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)作為基礎資產(chǎn),以未來產(chǎn)生的運營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品。
我國城市化經(jīng)過10余年的高速發(fā)展,在住宅開發(fā)的同時,沉淀了大量優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè),包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉庫、養(yǎng)老地產(chǎn)等,這些都是可以證券化的優(yōu)良基礎資產(chǎn)。據(jù)北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算,中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億元至12萬億元。
何亮宇告訴記者,不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化,是將這些持有型物業(yè)運營成熟后,進行證券化盤活,讓各類資金來持有當投資人,把過去的貸款變成今天的投資。這有三大好處:首先,不動產(chǎn)證券化符合現(xiàn)代金融的方向,發(fā)揮資本市場優(yōu)勢,從簡單貸款向投資轉(zhuǎn)變,從相對封閉向公開透明轉(zhuǎn)變,從個性非標向標準化轉(zhuǎn)變,倒逼銀行不要做簡單的存款放貸業(yè)務,而要進行投資考量。對于金融業(yè)來說,是打破剛兌的一個重要方向。
其次,對于開發(fā)商而言,長時間占用資金會降低資金效率。其資金一個重要盤活退出渠道就是資產(chǎn)證券化。租賃住房證券化有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠,解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮。而只要退出渠道有了解決出口,前端的投入資金就能更好引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“重拿地”投資的開發(fā)銷售模式,向“重管理運營”的持有經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型發(fā)展。
最后,對于政府來說,有利于加大租賃住房房源的供給,助力租賃住房市場快速發(fā)展。持有型物業(yè)從拿地到投入運營相對穩(wěn)定后證券化退出,周期大概在3年左右。把不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤活是完成持有型物業(yè)與金融實現(xiàn)良性循環(huán)的閉環(huán)的一個重要環(huán)節(jié),有利于把前期投入盡快盤活形成新的投資能力。資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑,同時,以租金作為收益來源的REITs安全性高,也能給社會資金提供比較好的投資渠道。
北京大學光華管理學院教授張崢認為,REITs是金融服務供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要抓手。建設REITs市場,將為PPP及基礎設施投資提供可行的金融戰(zhàn)略,為雄安新區(qū)的發(fā)展提供金融新思路,能夠推動不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉(zhuǎn)變。